导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(ji一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不ān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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