万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú025是哪里的区号，025是哪里的区号查询)查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出025是哪里的区号，025是哪里的区号查询了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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